①江苏省出台城市更新专项政策，立足十五五发展需求，从规划管理、供地模式、产权登记、融资渠道、税费减免等方面全面松绑优化。
②文件简化项目审批流程，鼓励片区连片开发，降低市场主体参与成本，同时兼顾民生改造与历史建筑保护，引导社会各方共同参与。
近日江苏省政府办公厅印发《关于进一步支持城市更新行动若干政策措施的通知》（苏政办规〔2026〕2号），紧扣“十五五”阶段城市发展需求，从规划、土地、资金、税费、民生等多个维度释放政策红利。不同于晦涩的公文条文，本文用通俗语言拆解政策核心内容，看懂江苏未来城市改造、旧房焕新、片区升级的底层逻辑。全文围绕文件七大板块，结合省内城市发展现状，理清政策能给地方、企业、普通居民带来哪些实际利好。
一、规划不再“一刀切”，给城市改造留出灵活空间
以往城市改造经常会被死板的规划指标卡住，很多老旧片区明明有改造价值，却因为绿地边界、用地指标、容积率限制无法动工，本次新政直接放开了规划层面的束缚。
一是规划编制更灵活。各地可以结合片区定位调整中心城区土地布局，在不改变地块核心用途的前提下，微调绿线、蓝线、黄线边界，还可以在街区预留一定留白用地，为后续口袋公园、便民设施提前预留空间。针对江苏高校众多的特点，文件专门提出，主城区高校可以盘活老校区存量土地，适度提高容积率新建学生宿舍，解决高校住宿紧张难题。
二是容积率实行“贡献换奖励”。如果改造项目新增了公园、养老配套、历史建筑保护这类公共福利内容，新增建筑面积可以不受原有容积率硬性约束。简单来说，开发商愿意多建便民设施、保留老建筑，就能合法多修建建筑，极大调动各方保护老城风貌、完善公共配套的积极性。同时建立常态化规划动态调整机制，成片改造项目不用反复走冗长审批流程，符合条件可直接微调规划，大幅压缩前期筹备周期。
二、土地供应模式全面放宽，破解更新项目用地难题
土地是城市更新最核心的资源，本次供地政策大幅松绑，彻底告别以往单一的“招拍挂”出让模式。
在供地形式上，工商业土地可以长期租赁、先租后让；零散的小块闲置土地，不用强行捆绑成片，可以直接协议出让；供水、市政道路等公益类基建项目，还允许以土地作价入股的方式落地，降低前期一次性拿地资金压力。
地块功能也允许适度兼容，一块土地原本规划为商业，在明确管控要求后，可以搭配少量办公、社区服务功能，不用严格做到“一地一用途”。混合开发地块可以组合拿地，住宅、商业、配套同步规划建设，避免建成之后片区业态割裂。对于成片老旧片区，支持多块土地整合打包开发，也鼓励集体建设用地和国有土地置换，方便无锡、苏州、南京等城市连片推进老城改造。同时工业用地续期规则进一步明确，最长使用年限可放宽至50年，稳定企业长期经营预期。
三、成本大幅降低，税费与产权登记送上实打实红利
很多更新项目中途停滞，核心原因就是税费成本过高、产权手续复杂，本次政策针对性解决两大痛点。
税费方面福利覆盖范围很广：老旧小区改造、城中村拆迁安置项目，免征安置住房土地使用税、印花税；改造后用于保障民生的房产，可以减免土地增值税。老旧房屋翻新转让时，由于老房缺少完整购房发票，以往税费核算十分麻烦，新政明确可以按照每年5%比例加计扣除成本，切实降低二手房改造后的交易成本。针对“工业上楼”这类存量升级项目，原有工业用地增加建筑面积，不再增收土地价款，鼓励企业原地转型升级，不用外迁新建厂房。
产权登记流程全面简化。多业主共有老旧楼栋，更新后可以统一确权登记；项目只要完成25%投资额，就能提前办理预告转让登记，盘活项目现金流；带抵押的老旧房产，更新期间可以直接“带押过户”，不用提前结清贷款，不管是居民旧房置换，还是企业盘活存量房产，手续都更加简便。
四、多元渠道拓宽资金来源，保障更新项目有钱落地
城市更新动辄投资上亿，单靠地方财政很难持续支撑，江苏本次搭建了多层次资金保障体系。
财政层面，省级设立专项资金，优先扶持民生属性强的老旧小区、完整社区改造；同时用好地方政府专项债，合规项目均可申报债劵资金。市场化融资渠道全面打通，鼓励把停车场、便民商超这类有稳定收益的更新资产打包发行基础设施REITs产品，把固定资产变成流动资金。银行等金融机构也将针对性推出专属信贷产品，覆盖项目开发、运营全周期。
政策还鼓励国企、民企共同参与，省内国有企事业单位闲置的办公楼、厂房，必须优先用于城市更新，改造为养老点位、社区商业、文创空间，盘活沉淀国有资产，既减少新建土地消耗，又丰富社区便民业态。
五、落脚民生需求，老百姓是政策最终受益者
所有政策最终落脚点，都是改善居民居住环境。一方面支持居民自主开展房屋翻新，居民提取公积金用于自有旧房改造的门槛进一步降低，还可以享受财政贴息贷款，不用等政府统一改造，自己就能低成本翻新房屋。另一方面老旧小区改造不再只刷外墙、换管道，会同步统筹停车位加装、养老服务站、便民菜场建设，打造完整社区。同时政策强化历史建筑保护，在城市拆改过程中留住江南民居、地方历史风貌，在现代化更新中守住江苏城市特色。
当前正值“十五五”开局关键阶段，这份政策是江苏未来五年城市更新的行动纲领。它不再追求大拆大建的粗放扩张，转向存量提质、民生优先、风貌兼顾的精细化更新。对于各地市，政策赋予了充足执行弹性；对于市场主体，降低了拿地、建设、运营成本；对于普通群众，老旧房子更值钱、居住环境更舒适。后续各地会依据这份文件出台地方细则，江苏各地老城面貌、居住品质，也将迎来新一轮全面升级。
苏公网安备32021402002642