2025-05-2825
核心商业逻辑与行业启示
交易核心脉络
据国家市场监管总局披露，太盟联合腾讯、京东等机构成立合营企业，拟收购万达商管旗下48座万达广场100%股权。这标志着万达继2017年77家酒店/13个文旅项目出售后，再度启动核心重资产战略重组，交易规模预计达500亿元。
债务困局拆解
万达当前面临三重压力：
股权冻结链：苏宁、融创等合作方发起180亿仲裁，导致核心资产被司法冻结
战投落地卡点：2024年引入的600亿股权资金因资产受限无法推进
债务滚动缺口：2025年将迎400亿到期债务，需维持AA+信用评级
此次资产出售本质是「以空间换时间」：通过释放一线城市优质资产（覆盖北京、广州等21城），快速回笼资金破解债务「连环锁」。
战略意图解读
轻重资产再平衡
万达自持商业地产占比将从60%降至历史低位，轻资产运营收入占比目标提升至70%（参照2024年珠海万达商管数据模型）。
资本运作新范式
采用「PAG+险资+产业资本」三元结构：
太盟牵头注资50亿承担风险
国有大行提供300亿优先级贷款
险资通过夹层融资获取6-8%收益
核心资产证券化前奏
市场推测此次交易或为REITs扩容铺路，若48座广场纳入公募REITs底层资产，可释放万亿级存量商业流动性。
行业启示录
正如柏文喜所言：「这是中国商业地产从『地产驱动』转向『运营驱动』的标志性事件。」万达通过战略性收缩，正在重构「品牌管理+资本运作」双轮驱动模式。尽管核心资产流失可能影响短期租金收益，但若战投重组顺利，或为行业探索出一条高杠杆企业的软着陆路径。
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